Inversionistas temen sobreoferta en mercado hotelero de cuatro estrellas

“La última encuesta de sentimiento del inversionista es más pesimista que la anterior y aunque es positiva, lo es menos que antes”, explica Clay Dickinson (CD), vicepresidente para América Latina del brazo hotelero de la consultora Jones Lang LaSalle. Así, la principal preocupación de los inversionistas -500 contestaron la encuesta en todo América Latina- sería un posible exceso de oferta.

Analizando el mercado local, Ricardo Mader (RM), vicepresidente para Sudamérica señala que “una de las fortalezas de Chile es la liquidez de la industria inmobiliaria en total y también hotelera; es decir, hay deuda disponible, y en otros países no es así”. No obstante, las tasas de retorno se estiman más bajas de lo esperado.

-¿Por qué se da esta situación? 

- (RM) Porque es más fácil construir hoteles, pero hay un pequeño temor respecto de esta nueva oferta sobre todo en cuatro estrellas. Entre los proyectos futuros de este segmento en Santiago están el Courtyard (Kennedy); el Doubletree by Hilton frente al Radisson en Av.Vitacura; el hotel Plaza el Bosque (Nueva las Condes), el Hyatt Place (Vitacura) y el Cumbres (Kennedy).

-¿Qué es lo que más les preocupa?

-(CD) Los inversionistas, sienten que viene mucha oferta y esto puede perjudicar un poco la performance de los cinco estrellas, que no pueden seguir subiendo las tarifas si hay mucha oferta en el rango de cuatro estrellas. Creo que esa es una de las razones por la que en la encuesta las proyecciones para el corto plazo de Santiago son un poco más pesimistas.

-¿Y qué se ve para el resto del país?

-(CD)Los inversionistas percibieron que en provincias hay más oportunidades en el corto plazo, contra Santiago, aunque están pesimistas en el largo plazo, hacia unos dos años. Esto porque hay una percepción de mucha oportunidad en provincia porque hay falta de hoteles hoy, con una demanda reprimida. Entonces, es muy claro que se necesitan hoteles en esos lugares, pero construyendo uno dos, la demanda queda justa. Así, hay oportunidades ahora, pero en el largo plazo no tanto.

-¿Comparten estos temores de sobre oferta?

-(RM) El inversionista cree eso, en Santiago más que todo, en el área de cuatro estrellas. Aunque es una sensación. Eso combinado con una percepción de una desaceleración de la economía.


-¿Pero los datos duros muestran una sobre oferta?

-(CD) Hoy no, pero nunca se sabe, tampoco cuán pronunciada será la desaceleración y cuántos de estos hoteles propuestos realmente se realizarán. Entonces, el miedo es que justo cuando entren estos hoteles, quizás haya una desaceleración de la economía y podría afectar la performance de los hoteles existentes.

Pero no hay que quedarse con una visión pesimista, pues en toda la región, Chile es el tercer país más optimista de todos los mercados, después de México –que viene recuperando el turismo de EE.UU.- y Perú –que viene recuperándose tras una falta de liquidez-. Entonces, es optimista la visión para Chile.

-¿Cómo se ve el mercado chileno, comparado con otros países?

-(RM) Chile siempre sorprende, pues es más resistente de lo que mucha gente piensa. Con excepción de Lima, está más fuerte que otros países. El problema con Santiago es que es muy comercial, con una performance muy fuerte durante la semana laboral, y tiene una caída pronunciada durante los fines de semana. Lima no tiene tanto esto porque es el punto de partida de turistas que van a Machu Picchu y otros lugares. Tienen fines de semana más fuertes.

-¿Cómo se resuelve esto?

- (CD)La única forma es atraer más turistas de mercado primario, como brasileños, luego americanos y europeos. Además, se necesitan mejores programas de promoción. También, atrayendo a grupos grandes. Santiago no tiene un centro de convenciones grandes y es una ciudad con una oferta hotelera de calidad superior a mercados como Sao Paulo o Bogotá.

Así, un centro de convenciones grande haría una gran diferencia. Otra cosa es captar el mercado creciente de la clase media para que venga a pasar el fin de semana, por conciertos o cosas así, convirtiendo a Santiago en el Nueva York de Chile.

Una ocupación promedio de 67,3% registraron las cadenas hoteleras cinco estrellas en Santiago a noviembre del año anterior, según cifras de Jones Lang LaSalle Hotels. La cifra es menor que el 71% registrado en igual periodo de 2012.
En cuanto a ingresos por habitación disponible (RevPar), este indicador, el más importante de la industria, también mostró una caída desde US$ 140 mensuales, a US$ 133 en igual lapso.

Finalmente, la tarifa promedio diaria (ADR) registró una disminución mínima, desde US$ 198 a US$ 197, según datos de la consultora.